En 2025, investir dans l’immobilier à La Réunion reste une opportunité attractive pour les investisseurs, grâce à des dispositifs fiscaux avantageux et adaptés aux spécificités locales. Il est essentiel de comprendre ces dispositifs afin de saisir les opportunités qu’ils offrent, tout en anticipant les ajustements à venir. Cet article fait le point sur les dispositifs fiscaux en mutation – Pinel, Prêt à Taux Zéro (PTZ) et déficit foncier – tout en analysant les annonces récentes et les perspectives pour 2025. Ces évolutions dessinent un nouveau cadre pour les investisseurs cherchant à dynamiser leurs projets immobiliers sur une île riche en opportunités
1. Les dispositifs fiscaux en mutation : un point d’actualité
L’immobilier à La Réunion, comme dans l’ensemble du territoire national, est au cœur des priorités gouvernementales. En 2025, les dispositifs fiscaux évolueront pour soutenir la transition écologique, un objectif central de la politique nationale.
Le projet de loi de finances pour 2025 prévoit notamment l’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire, incluant désormais les maisons individuelles neuves, et un recentrage sur les logements anciens avec travaux. Cette mesure facilite l’accession à la propriété, tout en encourageant la rénovation énergétique et la lutte contre les passoires thermiques. À La Réunion, où de nombreux logements nécessitent des rénovations, ces évolutions pourraient offrir des opportunités importantes pour dynamiser le parc immobilier ancien dans les zones urbaines et rurales.
2. Les annonces récentes : que faut-il anticiper ?
a) Le dispositif Pinel : fin programmée et incertitudes sur la suite
Le dispositif Pinel, instauré en 2014, a été un levier essentiel pour stimuler le marché de l’immobilier neuf, y compris à La Réunion, en offrant aux investisseurs des réductions d’impôts en échange de la mise en location de logements neufs ou réhabilités dans des zones éligibles. Toutefois, les taux de réduction d’impôt ont été révisés à la baisse pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024.
Taux de réduction d’impôt applicables :
- Pour les acquisitions effectuées en 2023 :
- 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans
- 15 % pour 9 ans
- 17,5 % pour 12 ans
- Pour les acquisitions effectuées en 2024 :
- 9 % pour un engagement locatif de 6 ans
- 12 % pour 9 ans
- 14 % pour 12 ans
Ces taux réduits s’appliquent sauf si le logement respecte les critères du dispositif « Pinel + », qui maintient les taux antérieurs plus avantageux.
Pour en bénéficier :
- Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire.
- Les loyers doivent respecter des plafonds spécifiques, variant selon la zone géographique et la surface du logement.
- Les ressources des locataires doivent être inférieures à des plafonds fixés par décret.
Ce dispositif doit prendre fin le 31 décembre 2024. Toutefois, des discussions sont en cours concernant une possible prolongation de trois mois, permettant aux investisseurs ayant signé un contrat de réservation avant cette date de finaliser l’acte authentique jusqu’au 31 mars 2025. Cette extension vise à faciliter la transition vers la fin du dispositif, mais elle n’est pas encore confirmée et reste soumise à l’adoption définitive des amendements correspondants.
À ce jour, aucun dispositif de remplacement n’a été officiellement annoncé. Les autorités envisagent toutefois de nouvelles mesures favorisant la rénovation énergétique et les constructions durables, alignées sur les objectifs climatiques nationaux. Ces évolutions reflètent la volonté du gouvernement de moderniser les aides à l’investissement locatif tout en répondant aux défis environnementaux actuels.
Il est donc essentiel pour les investisseurs de rester attentifs aux annonces officielles et de consulter régulièrement les sources gouvernementales pour obtenir des informations actualisées sur les dispositifs fiscaux en vigueur.
b) Le Prêt à Taux Zéro : des révisions déjà actées pour 2024
Le PTZ est un outil majeur pour les primo-accédants. Ce prêt sans intérêts, accordé sous conditions de ressources, est destiné à financer une partie du coût total d’un logement neuf ou ancien avec travaux. À La Réunion, il s’adresse particulièrement aux ménages modestes souhaitant accéder à la propriété tout en profitant de conditions avantageuses.
Selon les conditions de ressources, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total pour les ménages les plus modestes. Dans le cas des logements anciens, les travaux doivent impérativement représenter au moins 25 % du coût total pour être pris en compte dans le calcul du PTZ.
A noter : Le bien financé doit être utilisé comme résidence principale pendant une durée minimale, sous peine de sanctions.
Le PTZ, prolongé jusqu’en 2027, a fait l’objet de réformes importantes en 2024 pour s’adapter aux réalités du marché immobilier. Ces ajustements visent à élargir l’accessibilité à ce dispositif, particulièrement pour les ménages modestes et les primo-accédants. Parmi les évolutions majeures :
- Revalorisation des plafonds de revenus : Les seuils d’éligibilité ont été augmentés de 7 % à 30 % selon les zones géographiques et les tranches de revenus.
- Augmentation de la quotité financée : Pour les ménages les plus modestes, le PTZ peut désormais couvrir jusqu’à 50 % du coût total de l’opération, contre 40 % auparavant.
- Création d’une 4 ᵉ tranche de revenus : Les ménages gagnant jusqu’à 49 000 € par an deviennent éligibles, avec une quotité de 20 % pour financer leur projet.
- Focus sur le logement collectif neuf et les logements anciens avec travaux : Le PTZ est recentré pour répondre aux objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et favoriser la rénovation énergétique.
Ces ajustements se poursuivront en 2025, avec une extension géographique pour inclure de nouvelles communes classées en zones tendues. Ce recentrage sur les zones prioritaires est conçu pour répondre à la demande croissante de logements dans des régions comme La Réunion, où le marché reste sous tension.
c) Le déficit foncier : un levier fiscal maintenu
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global, les charges liées à un bien immobilier locatif lorsque celles-ci excèdent les revenus perçus. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les investisseurs à La Réunion en 2025, notamment en raison des spécificités fiscales de l’outre-mer.
Pour bénéficier du déficit foncier, les investisseurs doivent respecter des règles strictes, parmi lesquelles :
- Engagement locatif : Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation des charges sur le revenu global.
- Travaux éligibles uniquement : Les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou d’embellissement ne sont pas déductibles. Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont pris en compte.
- Traçabilité des dépenses : Une documentation rigoureuse est indispensable pour chaque dépense, incluant factures détaillées et contrats liés aux travaux.
Le déficit foncier demeure un levier fiscal attractif pour les investisseurs souhaitant optimiser leurs charges locatives. Jusqu’au 31 décembre 2025, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un plafond majoré, permettant une déduction de 21 400 € par an sur le revenu global. Ce dispositif, applicable à La Réunion, est particulièrement adapté aux projets de rénovation de biens anciens.
À noter : aucun changement majeur n’a été confirmé pour 2025 concernant les modalités d’application générales du déficit foncier. Les incitations pour la rénovation énergétique devraient cependant se maintenir, en cohérence avec les priorités environnementales du gouvernement.
Ces évolutions traduisent une volonté de rendre les dispositifs fiscaux plus adaptés aux défis contemporains, notamment environnementaux. Les investisseurs à La Réunion, où les besoins en logements et en rénovations sont importants, ont tout intérêt à suivre de près ces ajustements afin d’optimiser leurs projets immobiliers.
Que vous soyez primo-accédant ou investisseur expérimenté, 2025 offre des opportunités immobilières uniques à La Réunion. Cependant, chaque dispositif répond à des objectifs et des profils différents. Prenez le temps de vous renseigner, et de rechercher des biens en adéquation avec vos objectifs.