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La Garantie Financière d’Achèvement,  a été créée pour sécuriser les acquisitions de biens en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Découvrez quels sont les risques pour les acheteurs dans ce type d’opération et pourquoi la GFA est une garantie protectrice indispensable.

Quels sont les risques pris par les acheteurs lors d’un achat en VEFA ?

Lors d’une VEFA, l’acheteur acquiert un bien sur plan. Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’avancée du chantier, en fonction d’un échéancier défini selon un planning dédié. Mais ce type d’achat comporte des risques pour l’acquéreur.

En effet, il peut y avoir des aléas et mauvaises surprises durant les travaux. La GFA garantit la continuité des travaux et la livraison des biens même si le promoteur immobilier s’avère défaillant avant la fin du chantier. D’importantes ressources financières sont indispensables aux promoteurs pour mener à bien les programmes. Il peut arriver que ceux-ci fassent faillite avant la livraison du programme immobilier.

C’est pour prévenir cette problématique que la législation française impose au vendeur, de fournir une garantie couvrant le risque de défaillance. Néanmoins, cette obligation est applicable uniquement dans le secteur protégé du logement. Il existe deux types de garanties pour sécuriser les VEFA : la garantie de remboursement et la garantie financière d’achèvement.

Comment la garantie financière d’achèvement protège-t-elle les acheteurs ?

La garantie financière d’achèvement sécurise les acheteurs de biens immobiliers neufs en garantissant le financement des travaux. Et cela, y compris en cas de faillite du promoteur avant la fin de la construction des biens. En cas de défaillance financière du promoteur, la banque ou l’assurance qui s’est portée garant assure le financement nécessaire à la poursuite du chantier jusqu’à finalisation des travaux afin d’assurer la livraison du bien.

Le promoteur immobilier qui initie un programme en VEFA est dans l’obligation légale de fournir une garantie financière. Cette garantie sera annexée à l’acte de vente signé chez le notaire.

A noter : depuis le 1er janvier 2015, la GFA est obligatoire pour les programmes du secteur protégé à usage d’habitation ou mixtes. Elle reste facultative dans le secteur libre pour les bureaux et commerces.

Concrètement, comment cela se passe-t-il ?

La garantie financière d’achèvement d’une VEFA engage donc l’établissement garant à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux en cas de défaillance financière du vendeur. Le montant de cet engagement n’est pas plafonné.

En cas de défaillance du promoteur, elle pourra être mise en œuvre à la demande de l’acquéreur ou du syndicat des copropriétaires. Une ouverture de crédit ou une activation de la caution en fonction du mécanisme choisi (art. R261-21 CCH) est alors réalisée. Cela permet d’avancer les sommes ou de payer directement pour le compte du vendeur.

Il est important de noter que le garant s’engage à verser les financements permettant l’achèvement des travaux. Néanmoins, il ne reprend pas la direction des travaux restants à réaliser. Il garantit seulement le paiement des factures correspondantes aux travaux non réalisés à cause des difficultés financières du promoteur. En revanche, le garant peut faire désigner, par ordonnance sur requête, un administrateur ad hoc (art. L261-10-1 CCH). Ce dernier est alors investi des pouvoirs du maître d’ouvrage. Il a pour mission de réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement du bien.  Mais aussi, de procéder à la réception de l’ouvrage.