Dispositif Denormandie : rénovez et défiscalisez pour optimiser vos investissements

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie d’investissement locatif ?

Le dispositif Denormandie pour l’investissement locatif offre une opportunité attrayante aux particuliers souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier à rénover.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 par l’article 72 de la loi de finances pour 2024, cette initiative étend les avantages fiscaux du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux. Cette mesure a pour objectif de dynamiser la rénovation urbaine en incitant les investisseurs à acquérir des logements dans des quartiers anciens et parfois dégradés.

En favorisant la rénovation de logements anciens et la revitalisation des quartiers, le dispositif Denormandie offre aux investisseurs une possibilité de diversification de leur patrimoine tout en contribuant au développement urbain durable.

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Denormandie

Caractéristiques du logement éligible

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit répondre à plusieurs critères spécifiques, notamment en ce qui concerne sa localisation et ses caractéristiques.

Tout d’abord, le bien doit être situé dans des communes :

• présentant un besoin significatif de réhabilitation de l’habitat, telle que celles mentionnées dans l’annexe à l’arrêté du 26 mars 2019,
• ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire,
• ou appartenant au programme national Action cœur de ville, comme Saint-Pierre, Saint-André, Le Port, et Saint-Joseph pour La Réunion.

Une carte des communes éligibles au dispositif Denormandie est disponible sur le portail cohesion-territoires.gouv.fr, et un simulateur sur service-public.fr permet de vérifier l’éligibilité de sa ville au dispositif Denormandie.

Ensuite, le bien doit avoir été acquis après le 1er janvier 2019.

Les logements qui peuvent bénéficier du dispositif Denormandie incluent des biens immobiliers :

• nécessitant des travaux d’amélioration,
• ayant déjà subi des travaux d’amélioration,
• convertis en habitations ,
• créés suite à la transformation de locaux initialement non destinés à l’habitation.

Conditions liées aux travaux

Les travaux réalisés sur le logement doivent répondre à des critères spécifiques pour bénéficier du dispositif Denormandie.

Tout d’abord, conformément au décret du 26 mars 2019, ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Les travaux éligibles sont définis par le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020. Ils doivent :

• Soit augmenter l’efficacité énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % pour les logements collectifs) ;
• Soit impliquer au moins deux des cinq catégories de travaux suivantes : la rénovation des murs, des toits, des fenêtres, le remplacement de la chaudière, le remplacement du système de production d’eau chaude ;
• Soit aboutir à la création de nouvelles surfaces habitables. Les nouvelles surfaces habitables sont créées en transformant des espaces non résidentiels (comme les greniers, sous-sols) en zones de vie, en installant des équipements tels que l’électricité et la plomberie, et en respectant les normes d’habitabilité. Cela peut également inclure l’extension de la superficie d’un logement ou la division d’une unité en plusieurs plus petites.

Il est essentiel de s’assurer que tous les travaux entrepris contribuent à l’amélioration de la performance énergétique du bien. Pour cela, il est fortement recommandé de confier ces opérations à un professionnel certifié « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE). Vous pouvez trouver une liste de ces professionnels sur le site officiel de France Rénov, qui vous orientera vers des artisans et des entreprises fiables, capables de réaliser des travaux éligibles aux critères du dispositif Denormandie.

Il est important que ces travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement par l’acquéreur. La justification du respect des exigences de performance énergétique doit être apportée par :

• la fourniture de deux diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés par des professionnels,
• la fourniture des factures des entreprises ayant réalisé les travaux. Ces factures doivent inclure non seulement les caractéristiques et les critères de performance exigés mais aussi le lieu précis de réalisation des travaux.

Conditions liées à la location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire que le bien immobilier soit loué vide et utilisé comme résidence principale du locataire. La mise en location doit être effective au plus tard un an après la finalisation des travaux ou suite à l’achat du logement, selon la date la plus récente.

Quant à la durée de location requise, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une période minimale de six ou neuf ans, selon l’option sélectionnée lors de la déclaration de revenus pour l’année correspondant soit à la fin des travaux soit à l’achat du bien.

De plus, cette obligation de location peut être prolongée. Pour un engagement initial de neuf ans, il est possible de prolonger de trois ans supplémentaires. Pour un engagement de six ans, la prolongation peut atteindre jusqu’à six ans supplémentaires, divisés en deux périodes de trois ans, portant la durée totale possible de l’engagement de location à douze ans. Ce prolongement permet également de continuer à profiter des réductions fiscales associées au dispositif.

Quant au montant du loyer, il ne doit pas excéder certains plafonds mensuels de loyer au m², qui varient en fonction de la zone géographique et de la surface du logement. Par exemple, pour l’année 2023, les plafonds mensuels de loyer au m² sont de 18,25 € en zone A bis, 13,57 € en zone A, 10,93 € en zone B1, et 9,50 € en zone B2 (sur agrément). Ces plafonds peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

En ce qui concerne le locataire, celui-ci peut être un ascendant ou descendant du propriétaire, mais ne doit pas être membre du foyer fiscal de ce dernier. Si le propriétaire est une société, le locataire ne peut être l’un des associés. De plus, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils pour pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie. Un plafond de ressources est actualisé tous les ans.

Les avantages du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie propose plusieurs incitations fiscales pour les investisseurs immobiliers. La déduction fiscale est déterminée en appliquant un pourcentage variable au coût net du logement en fonction de la durée de sa location.

A la Réunion, il est de 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

La base de calcul de la réduction d’impôt sous le dispositif Denormandie est déterminée à partir du coût de revient de deux logements maximum. Ce montant est plafonné à 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et ne peut excéder 300 000 € par année et par foyer fiscal.

Le dispositif Denormandie représente une opportunité significative pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant à la rénovation urbaine. En prolongeant les privilèges du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien nécessitant des travaux, Denormandie vise à revitaliser les quartiers anciens dégradés et à améliorer la qualité de vie des habitants.

Le programme Pavillon Dejean à La Réunion illustre parfaitement comment Denormandie peut être mis en œuvre pour revitaliser des propriétés avec une approche durable et moderne.